相続によって不動産の名義変更が義務化

相続が発生すると、故人の所有していた不動産は自動的に相続人に引き継がれます。しかし、不動産の所有権を法的に明確化し、相続人名義に変更するためには、「相続登記」という手続が必須となります。

従来は相続登記の申請期限に明確な定めがありませんでした。そのため、手続が長期間放置されるケースも少なくありませんでした。しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化され、状況が変わりました。

改正後の法律では、相続によって不動産を取得した相続人は、所有権取得を知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことが義務付けられています。

もし、正当な理由なくこの義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性もある点に注意が必要です。

放置すると売却や相続手続で困るケースも

相続登記を放置することによって、不動産の売却や、さらに相続が発生した場合の手続において、予期せぬ問題が生じることがあります。

例えば、相続によって不動産を取得した人が、相続登記を行わずに亡くなってしまった場合、さらにその相続が発生するという事態になります。こうなると、相続人が増えて手続は複雑化します。相続人全員での合意ができずに、裁判手続をしなければならなくなったりと、多大な時間と労力を要することになる可能性があります。

また、相続登記がなされていない不動産を売却しようとする場合、必ず前提として相続登記をする必要があります。売却に必要な全ての契約は不動産の所有者が行う必要があり、売買手続において、不動産を相続した者（所有者）であることは登記によって証明する必要があるからです。

相続登記を放置しておくと、将来的に想定外の事態に直面する可能性があるため注意が必要です。

相続登記の手続の流れ

この章では、相続登記の手続の流れを、大項目ごとに説明します。それぞれの項目で、どのような手続が必要なのかを把握していきましょう。

ステップ1：相続人の調査・確定

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、相続人を確定します。

ステップ2：遺産分割協議

相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。

ステップ3：相続登記申請書類の準備

相続登記に必要な書類を収集・作成します。

ステップ4：法務局への申請

作成した書類を法務局に提出します。

ステップ5：審査・登記

法務局が申請内容を審査し、問題がなければ登記識別情報（権利証）が発行されます。

これらの手続は、複雑で専門知識を要する場合もあるため、司法書士や弁護士などの専門家に依頼することも有効な選択肢です。専門家は、必要な書類の収集や手続の代行、手続に関する疑問点の解消など、相続登記を円滑に進めるためのサポートを提供してくれます。

戸籍謄本等（相続人を確定するため）

戸籍謄本は、相続人を確定するために必要不可欠な書類です。被相続人と相続人の関係性を証明し、誰が相続人になるのかを明確にする役割を担います。

では、なぜ戸籍謄本が重要なのでしょうか？

それは、日本の相続法において、相続権は民法で定められた一定の血縁関係がある人にのみ認められているからです。具体的には、配偶者、子供、父母、兄弟姉妹などが該当します。戸籍謄本には、これらの血縁関係が克明に記録されており、相続人を特定するための確実な証拠となるのです。

相続手続において、戸籍謄本は様々な場面で必要とされます。必要な戸籍謄本は以下のとおりです。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

被相続人の出生から死亡までの戸籍を集め、誰が相続人かを証明する必要があります。

相続人全員の戸籍謄本

相続人の現在戸籍を提出することで、被相続人の死亡日に当該相続人が生存していたことを証明します。

被相続人の住民票の除票、または戸籍の附票

登記記録上の不動産所有者と、戸籍に記載されている被相続人が同一人物であることを証明するために取得します。必ず、本籍地の記載を入れてください。

これらの戸籍謄本を収集することで、相続関係を明確化し、円滑な相続手続を進められます。

相続関係説明図（相続関係を樹形図にしたもの）

上記の戸籍謄本等を基に、今回の相続に関する樹形図を作成します。被相続人、相続人について記載し、その生年月日や死亡年月日、本籍地、住所等の情報を記載していきます。

登記事項証明書（全部事項証明書）

登記事項証明書は、不動産自体の情報、所有者や抵当権者などに関する情報が記録されている書類です。相続登記を行う際には、この登記事項証明書を取得して、現在の所有者の情報や不動産の内容を確認する必要があります。

登記事項証明書は、法務局で取得できます。取得する際には、申請書に必要事項を記入し、手数料を支払う必要があります。

相続する不動産の固定資産税評価証明書（相続税の申告に必要な場合も）

相続した不動産の固定資産税評価証明書は、相続登記における登録免許税の算出に必要になります。また、相続税の申告にも使用されます。

固定資産税評価証明書とは、毎年1月1日時点における土地や建物の評価額を証明する書類です。

この評価額は、固定資産税や都市計画税などの算定根拠となるだけでなく、登録免許税や相続税の計算にも使用されます。

相続税の申告が必要かどうかは、相続財産の総額や相続人の数、相続財産の種類などによって異なります。詳しくは、税理士にご確認ください。

遺産分割協議書（相続人全員で遺産の分割について合意した場合）

遺産分割協議が成立したら、その内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、全ての相続人の署名と実印での押印が必要になります。遺産分割協議書は、不動産の相続登記、金融機関の口座解約手続などの際に必要になります。遺産分割協議書には、決まった書式はありませんが、遺産の記載方法（不動産の表示など）によっては、相続登記や口座解約の手続で使えない場合もあります。書き方が分からない場合や、間違えた場合に他の相続人から再度署名押印をもらえなさそうな場合は、行政書士や司法書士といったプロに作成を依頼することをお勧めします。